Nyhedsbrev
 
Kære bestyrelse,
 
Vi fremsender hermed endnu et nyhedsbrev med emner, som vi mener, har relevans for bestyrelsens daglige arbejde. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til de enkelte emner, er bestyrelsen velkommen til at kontakte mig, eventuelt på e-mail: mlh@takovda.dk
 
Døgnvagt
 
Flere bestyrelser har udtrykt ønske om, at der til administrationen knyttes en døgnvagt, som kan kontaktes i force majeure situationer, f.eks. ved nedbrud i foreningens varmeforsyning eller ved vandskader og lignende.
 
Vi har derfor oprettet en døgnvagtfunktion i ejendomsserviceselskabet Solbjerg Rengøring ApS. Solbjerg Rengøring ApS vil selv sørge for en afhjælpning af problemet, alternativt sørge for tilkald af assistance.
 
Såfremt bestyrelsen ønsker at benytte sig af døgnvagtordningen, skal jeg venligst bede bestyrelsen rette henvendelse til daglig administrator, hvorefter bestyrelsen vil blive kontaktet af Solbjerg Rengøring ApS for en nærmere aftale. Tilkaldefunktionen er en del af de ydelser, vi udfører, som led i administrationen af foreningen, og er således uden omkostninger for foreningen. Selve udførelsen af arbejdet faktureres naturligvis direkte til foreningen.
 
 
Offentlig ejendomsvurdering
 
 
For de andelsboligforeninger, der anvender den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesprincip, er det af betydning, at den næste offentlige ejendomsvurdering foretages i oktober 2010, men først forventes offentliggjort omkring marts måned 2011. Det er på nuværende tidspunkt meget usikkert i hvilket omfang, at finanskrisen vil få indflydelse på 2010-vurderingen, men såfremt 2010-vurderingen er lavere end den offentlige ejendomsvurdering for 2008, og dette medfører en nedsættelse af andelsværdien, følger det af en landsretsdom, at foreningen er forpligtet til at nedsætte andelsværdien i overensstemmelse med den nye offentlige ejendomsvurdering.
 
Vi vil foretage en prøvelse i de enkelte tilfælde og fremsende nærmere meddelelse herom, såfremt det bliver aktuelt, idet en sælger/køber af en andel skal gøres opmærksom på problematikken.
 
Refusion af lønsumsafgift og moms
 
Landskatteretten har afsagt en kendelse, hvorefter de andelsboligforeninger, der i forbindelse med udlejning af parkeringspladser til andelshavere og ansættelse af vicevært, er blevet opkrævet dels moms, og dels lønsumsafgift, nu kan kræve refusion. Der vil kunne anmodes om tilbagebetaling helt tilbage fra perioden 1. juli 2007. Vi vil nu gennemgå de andelsboligforeninger, vi administrerer med henblik på at få afklaret, hvilke andelsboligforeninger der er blevet pålagt lønsumsafgift og moms, hvorefter vi vil sørge for at fremsende anmodning om tilbagebetaling.
 
Moms på ejendomsadministration
 
Som tidligere oplyst i et nyhedsbrev skal vi for god ordens skyld orientere om, at Folketinget som led i skattereformen og med henblik på en delvis finansiering af skattelettelserne har besluttet sig for at pålægge moms på ejendomsadministration med virkning fra 1. januar 2011. 
 
Der har i flere medier været artikler, der har beskrevet muligheden for, at foreningerne ved en forudbetaling af administrationshonoraret i 2011 kunne slippe for at betale moms i den periode forudbetalingen vedrører.
 
Vi har ikke tidligere meldt ud om denne mulighed, idet flere revisorer overfor os har tilkendegivet, at dette ville kunne betragtes som en omgåelse af momsreglerne, og der har således været usikkerhed om juraen på området.
 
Situationen er imidlertid nu den, at der er fremsat et ændringsforslag i Folketinget, som forventes vedtaget snarest, hvorefter der ikke er mulighed for en forudbetaling af administra-tionshonorar med henblik på at undgå momsen.
 
 Udækkede panthavere - vedtægtsændringer
 
Reglerne om pant og udlæg i andelslejligheder medfører en række problemer.
 
Et af problemerne opstår, når overdragelsessummen ikke er tilstrækkelig stor til at indfri det tinglyste pant og udlæg i andelslejligheden. Rent praktisk er situationen således den, at en panthaver ikke kan tvinges til at aflyse pantsætningen i en andelslejlighed, såfremt der ikke er fuld dækning. Der kan således opstå en situation, hvor køber af en andelslejlighed kan komme ud for, at der er tinglyst pant eller udlæg i lejligheden, som kan henføres til sælger.
 
Denne situation er naturligvis helt uacceptabelt, hvorfor vi nu har indføjet i overdragelsesaftalerne, at det er en betingelse for gennemførelsen af salget, at der er dækning til indfrielse af pant eller udlæg, alternativt at pant- eller udlægshaver accepterer at aflyse pant eller udlæg på trods af, at der altså ikke kan ydes fuld dækning.
 
Et andet problem, der er opstået i praksis, er opstået som følge en af domstolsafgørelse, hvorefter en panthaver, f.eks. en långivende bank ikke kan overtage andelslejligheden på en tvangsauktion, idet bankens overtagelse af andelslejligheden vil stride mod vedtægtens krav om helårsbeboelse.
 
Da der alt andet lige må være i andelsboligforeningens interesse at medvirke til, at køber af andelslejligheder kan få finansieret købet af andelen, har ABF- Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation foreslået en ændring af foreningsvedtægten, hvorefter en panthaver, f.eks. en bank kan overtage andelen på tvangsauktion. Helt afgørende for andelsboligforeningen er dog, at panthaver udelukkende kan eje andelen i op til 6 måneder, ligesom panthaver ikke kan udøve indflydelse på foreningens drift. Panthaver kan således ikke stemme og lignende, men er derimod forpligtet til at betale den løbende boligafgift.
 
Derudover er der to øvrige forslag til vedtægtsændringer, som primært har til formål at pålægge en sælger/ejer af en andelslejlighed de udgifter, som er forbundet med reglerne om pant og udlæg, herunder forespørgsler til Andelsboligbogen.
 
De nye formuleringer til vedtægtsændringer er som følger:
 
          ”Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske  på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.”
 
          ”Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen an den end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v..”
 
          ”Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at  overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.”
 
Vi vil i forbindelse med budgetmøderne udarbejde specifikke forslag tilpasset foreningens vedtægt.
 
Da det nu er blevet december måned 2010, vil vi afslutningsvist benytte lejligheden til at ønske bestyrelsen glædelig jul og godt nytår.
 
Med venlig hilsen 
 
Martin Leth Hansen